به گزارش پایگاه خبری یازاکو به نقل از جماران، فردین یزدانی که در نشست بررسی اقتصاد سیاسی مسکن در جمع «انجمن کوی ارمی» جمعی از دانش آموختگان دانشگاه شیراز، سخن می گفت، با بیان اینکه مسکن در ایران گران و هزینۀ سکونت بالا است و این هزینه ها تناسبی با درآمد خانوار ندارد، خاطرنشان کرد: تغییرات ارزش مستغلات اعم از زمین و ساختمان، فضای کسب و کار را تنگ کرده و هزینه فعالیت کسب و کارهای کوچک را افزایش داده است.
علاوه بر آن، تغییرات قیمت و سودآوری در مستغلات، اعم از ساختمان مسکونی و یا غیر مسکونی باعث شده که بسیاری از سرمایه‌ها، به خصوص در نهادهای بزرگ اقتصادی، که بعضا نهادهای خصولتی هم هستند، به سمت فعالیت در بازار مستغلات حرکت کنند. کسب و کارهای کوچک با فشار هزینه‌ای از جانب میزان استفاده از فضای کسب و کار مواجه هستند. خانوارها با فشار هزینه‌ای برای سکونت مواجه هستند و برخی از نهادهای بزرگ اقتصادی هم با فعالیت و تغییر سبد سرمایه گذاری اقتصادی‌شان به سمت مستغلات فعالیتهایی را سامان می دهند.
وی با بیان اینکه در واقع اقتصاد ایران از بحران عدم توازن میان بخش مبادله ای اقتصاد و بخش غیرمبادله‌ای رنج می برد، افزود: ریشه بحران مسکن را از لحاظ تاریخی می‌توانیم یک بیماری هلندی در نظر بگیریم.
در واقع ترکیبی از ورود منابع نفتی و حاکمیت دولت های مختلف پوپولیستی، باعث رشد نقدینگی و همچنین ایجاد سیاست تثبیت نرخ ارزهای خارجی یا افزایش به اصطلاح غیراقتصادی واحد پول ملی شده که این سیاست‌ها به همراه افزایش بودجه دولت، از یک طرف امر واردات را ارزان کرده، کالاهای وارداتی به صورت نسبی ارزانتر هستند و از طرف دیگر تزریق نقدینگی موجب افزایش حجم بازار مستغلات و حجم فعالیتها شده است؛ چرا که خانوارها، شرکتها و نهادهای اقتصادی دارای مازادی شدند که بخواهند اضافه بر مصرف را وارد بازار مستغلات کنند.
یزدانی ادامه داد: این شرایط، فضای فعالیت را گران می‌کند. هجومی از دو سو به سمت بخش مبادله‌ای اقتصاد صورت می‌گیرد که یکی هزینه مکان فعالیتهای اقتصادی را افزایش می‌دهد و دیگری هجوم واردات ارزان قیمت را بالا برد. این شرایط از دهه پنجاه به این طرف وجود داشته است. در واقع، تغییرات در ثروت و دارایی جامعه که ناشی از ورود درآمدهای نفتی به داخل اقتصاد بود، موجب انتقال و جا به جایی ضریب اهمیت بین کالاهای مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای شد و عملا سیاست‌هایی مثل تثبیت نرخ ارز که از دهه پنجاه تاکنون به عنوان یک ابزاری استفاده شده، منجر به گران شدن قیمت مسکن و مستغلات شده است.
مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور خاطرنشان کرد: مجموعه این فرآیندها عدم توازن ساختاری در اقتصاد ایران ایجاد کرد و این عدم توازن بین بخش مبادله‌ای اقتصاد و غیر مبادله‌ای، عملا موجب کندی رشد اقتصادی شد. این کندی رشد، در مراحل بعد موجب کاهش سهم نیروی کار یا درآمد نیروی کار از کل درآمد ایجاد شده به صورت نسبی شد. این شرایط، همراه با نوعی کاهش تقاضای مؤثر و رکود شکل گرفته است.
یزدانی با بیان اینکه رونق بخش مستغلات خصوصا در دولت آقای احمدی نژاد که قیمت های هنگفت نفتی و ارزانی واردات داشتیم، ناشی از تثبیت نرخ ارز بود، افزود: در این دوره، در عین اینکه رشد اقتصادی به حداقل خودش، یعنی حدود ۲ درصد رسید، رشد بخش مستغلات افزایش پیدا کرده بود. در دوران رونق بخش مستغلات، در سالهای ۷۵ و ۷۶ و همچنین سالهای ۹۰و۹۱ نیز همین اتفاق افتاده بود. البته باید یادآورشد مساله از سال ۹۷ به بعد یک مقدار تفاوتهایی داشته است.
فهرست
صف بندی ذی نفعان بخش مسکن در بازی زمین و مستغلات
به گفته این کارشناس مسکن؛ صف بندی از ذینفعان شکل گرفته است که در این صف بندی، فعالان بخشهای ساختمان و مستغلات از دولت گرفته تا نهادهای محلی مثل شهرداری‌ها ، سازمانهای مناطق آزاد و دهداری‌ها حضور دارند. این صف بندی منفعتی شکل گرفته، با بازی در بازار زمین و مستغلات دنبال کسب منافع هستند و جریاناتی که در نحوه مدیریت شهری از دهه هفتاد با فروش مازاد تراکم و سیاستهای تغییرکاربری، رخ داد این صف بندی های منفعت جویانه را تشدید کرد.
رانت ناشی از فروش تراکم بسیار بالا است
در دهه هفتاد منفعت ساخت در شهر تهران ۲ تا ۵ درصد تولید ناخالص داخلی کشور بود
وی با بیان اینکه پژوهش هایی که روی رانت ناشی از فروش تراکم انجام داده است، نشان می دهد این رانت بسیار بالا است، اضافه کرد: در دهه هفتاد، بعضا منفعتی که سرمایه‌گذاران مستغلات از قِبَل ساخت و ساز در شهر تهران کسب کردند تا نسبت های دو تا پنج درصد تولید ناخالص داخلی سالانه کشور بود. بسیاری از نهادهای اقتصادی که بعضا حتی فعالیت صنعتی می کردند، بخشی از منابع مالی شان را از صنعت به سمت ساخت و ساز منتقل کرده بودند. این وضعیت موجب قدرت بیشتر سرمایه‌داری مستغلاتی شد و این سرمایه‌داری مستغلاتی از طریق نفوذهای مستقیم و غیرمستقیم در کلیه دستگاه‌های مدیریتی اثر خود را روی بحث تحولات قیمتی گذاشت.
باید به جای سرمایه داری در ایران، از واژه «تیول داری» یا «مالداری» استفاده کنیم
مالداری باعث توزیع بسیار نابرابر ثروت شده است
یزدانی با بیان اینکه ما در ایران، نظام سرمایه داری و طبقه سرمایه دار به شکل کلاسیک نداریم و آنچه در ایران وجود دارد، افراد سرمایه‌دار است، گفت: باید به جای سرمایه داری در ایران، از واژه «تیول داری» یا «مالداری» استفاده کنیم، به این معنا که در آن درآمد حاصل از دارایی، بیشتر از درآمد حاصل از کسب و کار است. این نقطه ای است که می تواند بخش مستغلات را با اقتصاد کلان پیوند بزند و ذینفعان زیادی هم در این نقطه شکل گرفته اند. این وضعیت، منجر به توزیع بسیار نابرابر ثروت شده است.
شکاف توزیع ثروت، ناشی از رانت ها و فعالیتهای سرمایه گذاران ساختمانی است
این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، ضمن مقایسه ارزش سرانه املاک در مناطق مختلف شهر تهران، ادامه داد: به طور متوسط ارزش سرانۀ ملکی که در منطقۀ ۱۱ افراد در آن سکونت دارند، حدودا ۱۲ تا ۱۳ برابر منطقه ۱۸ است. این نسبت در اوایل دهه هفتاد، یعنی سالهای ۷۴،۷۵ ، حدود ۸ برابر بود. یعنی در واقع یک شکاف از لحاظ توزیع ثروت ما داریم که بخش زیادی از این شکاف، ناشی از مجوزها، رانت ها و فعالیت هایی است که به اصطلاح سرمایه گذاران ساختمانی و مستغلاتی انجام می دهند.
بخش مستغلات، در کندی رشد اقتصادی تاثیر زیادی دارد
طرح «مولدسازی» کمک به تیول داری و بازگشت به دوران فئودالیته ایران است
بهره گیری از املاک و مستغلات شهری را راهی برای باج و خراج گذاشته اند
یزدانی با بیان اینکه بخش مستغلات، در کندی رشد اقتصادی تاثیر زیادی داشته و دارد و سیاستهای اقتصاد کلان هم به تقویت این بخش کمک زیادی کرده است، توضیح داد: طرحی که دولت با عنوان «مولدسازی» در دستور کار خود قرار داده در واقع مستقیما کمک به تیول داری و بازگشت به دوران فئودالیته ایران است که در آن، بهره گیری از املاک و مستغلات شهری را به عنوان راهی برای باج و خراج خودش گذاشته است.
یا برخی طرح هایی که نهادهای مختلف در دستور کار خودشان قرار می دهند نیز چنین است؛ برای نمونه طرح تعجب آور اضافه کردن ۰٫۲ درصدی مساحت سرزمینی به ظرفیت سکونت گاهی. قطعا ذی نفعانی پشت این مصوبات هستند که منفعت حاصل از این زمین ها می برند. اما این سیاست ها، در نهایت باعث افزایش بیشتر و بیشتر قیمت خواهد شد.
در ۱۰سال گذشته، سیاستهای اقتصادی به توسعه صنعت کشور کمکی نکرده اند
بازی برخی نهادها در زمین مستغلات، عامل افزایش تورم است
این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: در چند دهه گذشته، که دولت های نسبتا با گرایشات پوپولیستی در قدرت بوده اند، سیاستهای اقتصادی نه در جهت توسعه صنعتی، بلکه در جهت توسعه بخش مستغلات و بهره‌گیری از رشد اقتصادی در بخش مستغلات پیش رفته و کمترین کمک را سیاست ها به توسعه صنعت کشور انجام دادند. خصوصا در حدود ۱۰ سال اخیر این مساله شدت بیشتری گرفته است و انتظار هم می رود این وضعیت بدتر شود.
در حاشیه این رویکرد کلی، ذی نفعانی شامل بنگاه‌های بزرگ اقتصادی شکل گرفته اند که بخشی از آنها، بنگاه ها و نهادهای خاص اقتصادی هستند که فعالیت های بسیار مشخصی دارند. به عنوان مثال بررسی وضعیت منطقه ۲۲ تهران نشان می دهد منظور کدام یک از نهادها است. آنها با بازی در زمین مستغلات، خود، عامل افزایش تورم هستند.
از سال ۹۷، تمرکز ویژه بر دارایی به جای تولید، باعث کاهش تولید ساختمان شد
بازی قدرت های انحصاری نسبت به قبل قوی تر شده است
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، با یادآوری اینکه این بازی ها، جدای از آن چالش هایی است که سیاستهای پولی و مالی به شکل تورم ایجاد کرده است که البته بخشی از آن سیاست‌ها هم ناشی از این اعمال نفوذها است، گفت: تا قبل از سال های ۹۶ و ۹۷ و آغاز تحریم های جدید، بخش مستغلات که شامل قسمت ساختمان، یعنی فعالیت تولید ساخت و به اصطلاح بهره برداری از مستغلات موجود بود، رشد می کرد اما رشدش به گونه ای بود که حداقل تولید در خود بخش مستغلات هم در جریان بود، اما از سال ۹۷ تمرکز ویژه بر دارایی به جای تولید، باعث شد که حتی تولید ساختمان هم در بخش مستغلات رو به کاهش بگذارد.
سرمایه‌گذاری‌های متوسط مقیاس و خُرد مقیاس به شدت پایین آمده و در ازای آن مقیاس سرمایه‌گذاری افزایش پیدا کرده و بازی قدرت های انحصاری هم نسبت به قبل قوی تر شده است.
یزدانی تاکید کرد: قدرتمند شدن بازی قدرت های اقتصادی، به سهم خود اثراتی هم بر محیط مسکونی شهرها گذاشته که مشخصا کالایی شدن فضاهای شهری که فضاهای اشتراکی برای شهروندان محسوب می شوند، از عواقب آن است که بسیار می تواند بر مساله سکونت و مسکن اثر بگذارد.
با دستگاه مدیریتی مواجه هستیم، که دائما فقر را بازتولید می‌کند
در ۶ سال گذشته، تولید فقر با سرعت هر چه تمام تر، افزایش داشته
با این شتاب در فقرزایی، سیاست مسکن چندان حرف جدی نیست
به گزارش جماران، مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور در ادامه با تاکید بر ضرورت فقرزدایی به عنوان اولویت سیاست گذاری های دولت، یادآورشد: ما با دستگاه مدیریتی مواجه هستیم، که دائما فقر را بازتولید می‌کند. حداقل در ۶ سال گذشته، تولید فقرمان با سرعت هر چه تمام تر، افزایش داشته است. وقتی این شتاب در فقرزایی وجود دارد، سیاست مسکن چندان حرف جدی نیست.
مرور تاریخی تحولات عرصه سیاستگذاری مسکن
وی ضمن مرور تاریخی تحولات عرصه سیاستگذاری مسکن، یادآورشد: در دهه شصت و سالهای نخست وزیری آقای مهندس موسوی، دیدگاه اقتصادی حاکم، این بود که مسکن نباید کالایی باشد و باید فقط برای استفاده شخصی تولید شود.
کالایی نشدن مسکن و زمین، سیاست هایی را با خود آورد. با قانون زمین شهری، مصادره زمین و تملک زمین های بایر و توزیع بین گروه های مختلف مردم انجام شد و توزیع مصالح ساختمانی با قیمت ارزان با پروانه ساختمانی یا به صورت کوپنی و ارائه وام های ساخت و تولید مسکن به خانوارها هم انجام می شد؛ مثلا در دهه ۶۰، بانک مسکن وام ساخت مسکن می داد. این کالایی نشدن مسکن و ترکیب سیاست‌ها، جدا از اینکه آثار جانبی منفی بر دیگر بخش ها داشت، از دید بخش مسکن و شاخصه های مسکن، بهبود و ارتقا ایجاد کرد. هر چند در قابل تداوم بودن این سیاست نیز بحث های زیادی است.
این کارشناس اقتصاد مسکن، با بیان اینکه به درست یا غلط، دیدگاه کلان مبتنی بر یک نگرش عدالت گرایانه تا حدی اهداف خودش را پیش می برد، تصریح کرد: از سال ۷۰ به بعد، چرخش هایی در رویکردهای اقتصادی کشور ایجاد شد و به سمت استفاده از سازوکار بازار و اتکا بر مکانیزم های بازار آزاد رفتند. هر چند ظرفیت سیاسی حاکمیت برای حرکت به سمت بازار آزاد بحث مهم دیگری است اما اتکا به بازار آزاد، دو پدیده در حوزه مسکن پیش آورد.
حرکت تدریجی به سمت گران شدن مسکن
یزدانی توضیح داد: مدیریت شهری تهران در آن زمان، نوسازی شهر تهران را به عنوان یک هدف اصلی اعلام کرد و بحثش این بود که ما باید جدا از بودجه های دولت، خودمان منابع مالی را تامین کنیم. دولت هم به خاطر مصوبه مجلس، برای کوچک سازی خوداتکایی شهرداری‌ها را اعلام کرد. اما تا اوایل دهه هفتادعملا این سیاست اجرا نشد. شهردار وقت، سیاست فروش مجوزهای مختلف ساخت و ساز را به صورت تراکم مازاد ساختمانی در دستور کار قرار داد تا بتواند منابع مالی برای نوسازی شهر تهران و جبران عقب ماندگی فراهم کند.
این اقدام، حرکت تدریجی به سمت گران شدن مسکن ایجاد کرد. بعد از آن، شاهد افزایش مقیاس سرمایه گذاری و افزایش سرمایه مورد نیاز برای فعالیت در بحث ساخت و ساز بودیم که مقیاسها را به تدریج روند صعودی داد و افزایش رانت زمین و رانت های شهری در فضاهای شهرهای بزرگ کشور را ایجاد کرد.
این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، افزود: دولت با اتمام تبصره ۹ قانون زمین شهری که امکان تملک زمین های داخل محدوده شهری را برای بالای ۱۰۰۰متر فراهم می کرد، اعلام کرد دیگر نمی خواهد توزیع رانت زمین داشته باشد، بنابراین سیاست فروش زمین به قیمت بازار آزاد را به عنوان سیاست رسمی اش اعلام کرد. در شرایطی که دولت یک، سوم از نیاز زمین مسکونی را تامین می کرد. افزایش قیمت زمین واگذاری، می تواند منجر به افزایش قیمت زمین در سطح کلی شود و به دلیل فشارهای اجتماعی و بعضا اعمال نفوذهای سیاسی، این سیاست به طور کامل اجرا نشد، اما حرکت هایی در آن جهت صورت گرفت. در کنار آن، سیاست تقاضا محور به تدریج شکل گرفت که راه اندازی صندوق های وام و پس‌انداز مسکن از آن جمله بود.
هیچ زمان مسکن حمایتی و اجتماعی به معنای اصلی خودش در دستور کار قرار نگرفت
وی با بیان اینکه در نیمه دهه هفتاد، گام هایی در برنامه دوم برداشته شد اما هیچ زمان مسکن حمایتی و اجتماعی به معنای اصلی خودش در دستور کار قرار نگرفت، اضافه کرد: تنها کاری که شد، مسکن اجاره به شرط تملیک بود که شکل استحاله یافته مسکن اجتماعی بود.
البته در طرحهای مختلف دولت طرح بدی نبود. در دهه هفتاد، به خصوص در دوران آقای خاتمی، با بهبود رشد اقتصادی به تدریج وضعیت مردم خوب شد و حتی اوایل دهه هشتاد که سالهای ۸۱ و ۸۲ رشد اقتصادی مان به حدود ۷٫۵ درصد رسید، یک پیک مسکن ایجاد شد که این بار، نه ناشی از شکل گیری نقدینگی و جریانات ناشی از ورود درآمدهای نفتی به طور کامل بود، بلکه ناشی از رشد پیوسته بخشهای اقتصادی بود به خصوص بخشهای صنعت که مازاد اقتصادی برای تقاضا ایجاد کرد و علی‌رغم افزایش قیمت در سالهای ۸۱ و ۸۲ ، شاخصهای مسکن بهبود را حداقل برای طبقه متوسط نشان داد.
یزدانی که در آن مقطع، در سازمان ملی زمین و مسکن حضور داشته است، توضیح داد: دولت آن زمان به فکر افتاد که مسکن پکیج پیچیده‌ای است و ابعاد مختلفی دارد. بنابراین طرح جامع مسکن باید تهیه شد و مسکن اجتماعی هم یکی از طرح ها بود که در آن به حق استفاده از اراضی دولتی اشاره شده بود.
آن زمان فشاری بر دولت بود که قیمت زمین را حتما به قیمت آزاد اعلام کند، جامعه کارشناسی آن تیم، عنوان کرد که حداقل به گروه های کم درآمد که تحت پوشش نهادهای رفاه اجتماعی مثل کمیته امداد هستند، حق بهره برداری داده شود و قیمت زمین لحاظ نشود. با تغییر دولت و به تدریج ورود بازار به یک نوع رکود ساختمانی، دولت جدید تصمیم گرفت مقیاس مسکن اجتماعی را از حدود سالیانه ۳۰هزار واحد مسکونی به ۲ میلیون واحد مسکونی افزایش دهد.
این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، با یادآوری اینکه سال ۸۴ ، بخش مستغلات با رکودی مواجه شد و به نظر می رسید پمپاژ منابع مالی به سمت بخش ساختمان از طرف دولت بتواند تا حد زیادی منافع فعالان در آن بخش را تامین کند، خاطرنشان کرد: ضمن اینکه این اقدام، یک برد پوپولیستی هم در اذهان عمومی اجتماعی، داشت.
سناریوهای پیش بینی جمعیت تهران در طرح جامع تهران
وی با یادآوری اینکه بخشی از هدف دولت، معطوف به ذی نفعان است، ادامه داد: همان زمان در طرح جامع تهران که در تهیه آن مشارکت داشتم، سناریوهایی برای جمعیت پذیری طراحی کرده بودند. در یک سناریو کارشناسان، ظرفیت زیست پذیری تهران را مثلا ۷ میلیون و ۶۰۰هزار ظرفیت زیستی با توجه به امکانات شهری عنوان کرده بودند. بحث این بود که اگر این جمعیت بالاتر برود، باید بیرون از تهران سکونت پیدا کند.
یزدانی افزود: در سناریوی دیگر که اقتصادی بود، براساس چشم‌انداز اقتصاد کشور، که البته آن زمان چشم‌اندازها مانند امروز تیره و تار نبود و جمعیت ۹ میلیون نفر ارزیابی شد و در گزینه دیگری که با مدیریت طرح آن زمان مرحوم مهندس میرمیران و آقای مهندس غمامی بررسی شد که اگر سیاست شهرداری به همین شکل برای فروش تراکم ادامه پیدا کند وضعیت به چه حالت وخیمی خواهد رسید و برآوردها این بود که ۱۰٫۵میلیون جمعیت خواهیم داشت. در جلسه تصویب طرح جامع، این عبارت عینا ذکر شد که جمعیت تهران حدود ۹ میلیون نفر اما به دلیل رونق بخش مستغلات، سقف جمعیت تهران ۱۰٫۵ میلیون نفر خواهد بود. یعنی در واقع مجموع دولت و نهادهای حاکمیتی دنبال رونق بخش مستغلات بودند.
فشار لابی ها پس از قطع فروش تراکم، اقتصاد کشور را با بحران روبه رو کرد
این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، با یادآوری اینکه در زمان آقای خاتمی، آقای ملک مدنی، شهردار وقت، فروش تراکم در مناطق شمالی را ممنوع کرد و ناگهان هیاهو و هجوم تبلیغاتی پیش آمد، افزود: لابی ها آنچنان کارآمد بودند که حتی مرحوم نوربخش، رئیس کل وقت بانک مرکزی، گفت قطع فروش تراکم، اقتصاد کشور را با بحران روبه رو کرده است. این فشارها از طرف ذینفعان مستغلاتی، در حدی بود که جلوی قطع فروش تراکم ایستادند. این مساله مربوط به جناح اصلاح‌طلب یا اصولگرا هم نیست و مشترک بود؛ هر چند که شدت و ضعفش فرق می‌کند. علاوه بر این ها، تحت فشار لابی ها، دولت طرح ۲۰هزار واحدی را تبدیل به ۲میلیون واحد می‌کند. برایش خط اعتباری از بانک مرکزی می‌گیرد و به این شکل ادامه پیدا می‌کند.
خروج سرمایه گذاران ساختمانی از بازار و جایگزینی منابع مالی ارزان قیمت دولت
یزدانی با اشاره به پیامدهای تسهیلات و وام هایی که در کنار مسکن مهر داده می شد، اظهارداشت: با این وام ها، سرمایه گذاران ساختمانی به تدریج منابع مالی شان را به بیرون از بازار بردند و منابع مالی ارزان قیمت دولت جایگزین شد. این ساز و کار تا دهه نود ادامه داشت. از دوران آقای روحانی، بخش مسکن از رونق افتاد، ولی سیاستگذاری های شهرداری ها کماکان ادامه داشت.
با نهضت ملی مسکن، مجموعه ای به نام کم درآمدها و به کام پر درآمدها طراحی شد
وی توضیح داد: با نهضت ملی مسکن یک مجموعه ای به نام کم درآمدها و به کام پر درآمدها طراحی شد. وام مسکنی برای ساخت و ساز داده می‌شود که تقریبا به جرات می توانم بگویم ۵۰درصد خانوارها از عهده بازپرداخت این وام برنمی‌آیند. در شرایطی که حداقل نیمی از خانوارها از پس پرداخت اقساط وام برنمی‌آیند و به دلیل بازتولید فقر، حتی آورده اولیه هم ندارند نتیجۀ نهایی، این خواهد بود که اقشار توانمند این واحدها را با هزینه دولت تملک می‌کنند و مجددا به نوعی به سمت آن چیزی که به آن بازار آزاد می‌گویند حرکت می‌کنند.
دولت هیچ کاری در حوزه مسکن نکند شاید خیلی بهتر باشد
مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور افزود: در بخش اجاره نیز عملا دولت با مصوبه ای که داشت مشابه یک بنگاه خصوصی رفتار کرد. همان گونه که از برخی فروشنده ها وام با بهره ۲۳درصد می گیرید، دولت هم وام کمک ودیعه اجاره با ۲۳درصد برای اجاره پرداخت می‌کند. بنابراین خصوصا از نیمه دهه هشتاد به بعد، رد پای ذینفعان در سیاستگذاری ها کاملا مشخص است. بنابراین به عنوان کارشناسی که یک عمر در این حوزه کار کرده است، توصیه من این است که اگر دولت با این شرایط اصلا هیچ کاری در حوزه مسکن نکند شاید خیلی بهتر باشد تا اینکه سیاستگذاری داشته باشد.
اکنون کشور در وضعیت کاملا حاد قرار دارد
بهتر است دولت تخصیص منابع را صرف فقرزدایی و رشد اقتصادی کند
یزدانی با بیان اینکه دولت از دهه ۷۰ به این سمت مانند یک بنگاه اقتصادی عمل کرده، توضیح داد: مثلا زمین در حاشیۀ شهر تحت مالکیتش بود، با معاونت شهرسازی مذاکره می کرد تا با اضافه شدن زمین به محدوده شهری، مسکن سازی شود. ورود زمین به محدوه شهری مساوی است با افزایش بسیار بالا در ارزش آن زمین ها. بنابراین بخش مهمی از کارکرد دولت این بوده و همین هم هست که باعث شده هیچگاه دولتها به سمت ایجاد ساز و کار مسکن اجتماعی و تدوین سیاست جامع اجتماعی که بخش مسکن هم یک قسمتی از آن است حرکت نکنند.
متاسفانه اکنون کشور در وضعیت کاملا حاد قرار دارد و بهتر این است که دولت تخصیص منابعش را صرف فقرزدایی و رشد اقتصادی کند تا بشود مازادی از رشد اقتصادی برای پرداخت به سیاست های اجتماعی از جمله سیاست اجتماعی مسکن، ایجاد کرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه گروه های کم درآمد به دلیل اینکه قدرت سیاسی کافی در دستگاه سیاستگذار نداشتند، اصولا از برنامه های دولت بهره‌ای نبردند، گفت: زمانی در دهه هشتاد، دهکهای یک و دو جزء گروه های کم‌درآمد محسوب می شدند، اکنون حداقل ۵۰ درصد پایین جامعه کم درآمد هستند و در طرحها و برنامه های دولت هیچ محلی از اعراب ندارند. این وضعیت، نیازمند تغییر رویکرد اساسی در دستگاه سیاستگذاری کلان اقتصادی است و فقط با سیاستگذاری مسکن مساله حل نمی شود. اما متاسفانه تاکنون تغییر رویکردی صورت نگرفته است.
سهم عوامل جمعیتی در نیاز به مسکن رو به کاهش است
یزدانی با بیان اینکه سهم عوامل جمعیتی در نیاز به مسکن رو به کاهش است و بخش مسکن با یک تقاضای کاهنده به لحاظ تشکیل جمعیت رو به رو است، گفت: اوایل دهه ۹۰، سالیانه حدود ۸۰۰ هزار خانوار جدید تشکیل می شد، این رقم اکنون به ۴۵۰ هزار خانوار رسیده است، البته این به معنای خانوار جدید است و نه ازدواج.
افزایش دستمزد تورم زا است ولی ۳ برابر شدن بودجه صدا و سیما هیچ اثر تورمی ندارد
سرمایه‌گذاران بخش ساختمان به سمت استفاده از منابع دولتی در طرح هایی مثل نهضت ملی مسکن می روند
مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور ضمن تاکید بر اینکه بخش مسکن و اقتصاد کشور در بن بست است، ادامه داد: درآمد نیروی کار کشور نه کفاف تغذیه اش را می دهد و نه پوشاک و مسکنش را. اصرار عجیبی هم در دستگاه سیاستگذاری است که افزایش دستمزد تورم زا است ولی به عنوان مثال ۳ برابر شدن بودجه صدا و سیما هیچ اثر تورمی ندارد. تا این اصرارها حل نشود فکر می کنم هیچ مشکلی حل نخواهد شد؛ از جمله مشکل مسکن. سیاستگذاری و استفاده از وامهای بانکی هم به قدری شرایط بحرانی دارد که سرمایه‌گذاران بخش ساختمان را به سمت استفاده از منابع دولتی در طرح هایی مثل نهضت ملی مسکن برده است.
