طی ۲۰ سال گذشته طلا ۱۲۵۰ برابر رشد کرده، اما مسکن فقط ۱۵۸ برابر شده است / استراتژی منطقی، تمرکز بر نقدشوندگی بازار، تقسیم ریسک و قابلیت خروج سریع از سرمایه‌گذاری است

به گزارش یازاکو به نقل از تجارت نیوز، در شرایطی که ایران بار دیگر با محاصره دریایی از سوی آمریکا مواجه شده و تنش‌های نظامی در منطقه تشدید یافته است، بازارهای مالی کشور با نوسانات شدیدی دست و پنجه نرم می‌کنند. از یک سو، بورس تهران پس از بازگشایی، روندی متغیر را طی کرده و سرمایه‌گذاران را در تردید فرو برده است. از سوی دیگر، بازارهای موازی مانند طلا، ارز و مسکن هر کدام با نوسانات شدیدی همراه شده‌اند و انتخاب بازار مناسب را به یک چالش جدی تبدیل کرده‌اند.

در چنین فضایی، بسیاری از سرمایه‌گذاران به دنبال یافتن پاسخی برای این پرسش هستند که در شرایط فعلی و با توجه به ریسک‌های سیاسی و اقتصادی، کدام بازار می‌تواند بازدهی مناسب‌تری داشته باشد و چه استراتژی برای حفظ ارزش دارایی‌ها کارآمدتر است.

طی ۲۰ سال گذشته، طلای ۱۸ عیار ۱۲۵۰ برابر، سکه هزار برابر، شاخص کل بورس ۵۴۴ برابر، متوسط قیمت مسکن تهران ۱۵۸ برابر و دلار ۱۹۶ برابر رشد داشته است

حمید اسدی، کارشناس بازار سرمایه به مقایسه بازدهی بلندمدت بازارهای سرمایه‌گذاری در ایران پرداخت و با ارائه آمار ۲۰ ساله، از برتری طلا و سکه نسبت به مسکن و بورس گفت. او با تاکید بر لزوم نگاه بلندمدت به بازارهای سرمایه‌گذاری بیان کرد: «در ارزیابی بازارها نباید فقط به نوسانات چند ماه اخیر توجه کرد. وقتی بازه حدود ۲۰ ساله، از سال ۱۳۸۵ تا تیر ۱۴۰۵ را بررسی می‌کنیم، تصویر نسبتا روشنی به دست می‌آید.»

اسدی با ارائه جدول زیر ادامه داد: «بر مبنای این ارقام، طلای ۱۸ عیار حدود ۱۲۵۰ برابر، سکه بیش از هزار برابر و شاخص کل بورس حدود ۵۴۴ برابر شده است. در همین دوره، متوسط قیمت مسکن تهران حدود ۱۵۸ برابر و دلار حدود ۱۹۶ برابر رشد داشته است. بنابراین خلاف تصور عمومی، مسکن در این بازه لزوما پربازده‌ترین بازار ایران نبوده است.»

سرمایه‌گذاری در مسکن با مجموعه‌ای از محدودیت‌ها و هزینه‌ها مواجه است که معمولا در محاسبات عمومی نادیده گرفته می‌شوند

این کارشناس بازارهای مالی با اشاره به هزینه‌ها و ریسک‌های پنهان سرمایه‌گذاری در مسکن گفت: «سرمایه‌گذاری در مسکن با مجموعه‌ای از محدودیت‌ها و هزینه‌ها مواجه است که معمولا در محاسبات عمومی نادیده گرفته می‌شوند. از مالیات و عوارض و هزینه‌های نقل‌ و انتقال گرفته تا ریسک‌های ثبتی، دعاوی مالکیت، مسائل مربوط به پیش‌فروش، قراردادهای مشارکت در ساخت، محدودیت‌های شهرداری و مقررات متغیر حوزه زمین و ساختمان.»

اسدی بیان کرد: «همچنین نقدشوندگی پایین مسکن یک ریسک اساسی محسوب می‌شود. مالک یک واحد چند ده میلیارد تومانی ممکن است برای تبدیل دارایی خود به پول نقد، هفته‌ها یا ماه‌ها منتظر بماند و در شرایط رکودی ناچار به اعطای تخفیف قابل توجه شود.»

بخش مهمی از رشد اسمی قیمت مسکن، محصول تورم عمومی، کاهش ارزش پول و محدودیت عرضه زمین و ساخت‌وساز بوده است

این کارشناس بازارها افزود: «مشکل بزرگ‌تر این است که بخش مهمی از رشد اسمی قیمت مسکن، بیش از آنکه ناشی از افزایش واقعی بهره‌وری یا ارزش اقتصادی این بازار باشد، محصول تورم عمومی، کاهش ارزش پول و محدودیت عرضه زمین و ساخت‌وساز بوده است. بنابراین نباید هر افزایش قیمت اسمی را به‌عنوان بازدهی واقعی تلقی کرد.»

دارایی‌هایی مانند طلا در کنار بازده تاریخی بالاتر، از نقدشوندگی بیشتر، امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ کوچک‌تر و هزینه نگهداری و نقل‌ و انتقال پایین‌تری برخوردارند

اسدی با مقایسه بازارهای مسکن و طلا گفت: «دارایی‌هایی مانند طلا در کنار بازده تاریخی بالاتر، از نقدشوندگی بیشتر، امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ کوچک‌تر و هزینه نگهداری و نقل‌ و انتقال پایین‌تری برخوردارند. اما سرمایه‌گذار برای ورود به بازار مسکن به سرمایه بسیار بزرگی نیاز دارد، در حالی که می‌تواند متناسب با توان مالی خود وارد بازار طلا شود و در صورت نیاز نیز بخش کوچکی از دارایی خود را نقد کند.»

دوره‌ای که خرید هر نوع ملک و نگهداری چندساله آن به‌طور خودکار یک استراتژی برنده تلقی می‌شد، دست‌کم برای بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران به پایان رسیده است

این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد: «به اعتقاد من، دوره‌ای که خرید هر نوع ملک و نگهداری چندساله آن به‌طور خودکار یک استراتژی برنده تلقی می‌شد، دست‌کم برای بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران به پایان رسیده است. بازار مسکن امروز با مساله قدرت خرید، کاهش عمق تقاضای مصرفی، هزینه سنگین ورود و خروج و ریسک‌های حقوقی متعدد روبه‌روست.»

اسدی افزود: «به همین دلیل سرمایه‌گذار باید میان «داشتن سرپناه» و «سرمایه‌گذاری در ملک» تفاوت قائل شود. خرید مسکن برای مصرف شخصی یک تصمیم متفاوت است، اما از منظر صرفا سرمایه‌گذاری، آمار بلندمدت نشان می‌دهد که بازارهای دیگری در دو دهه گذشته بازدهی بسیار بیشتری ایجاد کرده‌اند.»

دارایی‌هایی مانند طلا، با رعایت اصول مدیریت ریسک و پرهیز از ورود هیجانی، در مقایسه با ملکی که ممکن است سرمایه را برای مدت طولانی قفل کند، از مزیت بیشتری برخوردارند

اسدی در پایان گفت: «در شرایط فعلی، استراتژی منطقی، تمرکز بر نقدشوندگی بازار، تقسیم ریسک و قابلیت خروج سریع از سرمایه‌گذاری است. بر این اساس، من نسبت به تمرکز سنگین سرمایه در بازار مسکن دیدگاه محتاطانه‌ای دارم و معتقدم دارایی‌هایی مانند طلا، البته با رعایت اصول مدیریت ریسک و پرهیز از ورود هیجانی، در مقایسه با ملکی که ممکن است سرمایه را برای مدت طولانی قفل کند، از مزیت بیشتری برخوردارند.»